分家析产协议能不能作为认定农村宅基地和房屋产权的依据？
我们都知道，分家析产协议可以对家庭的房屋进行分配，那么，如果不对房屋产权进行变更登记的话，分家析产协议能不能作为认定房屋产权的依据呢？
我们国家对不动产权采取的是产权登记制度，也就是说，要取得物权，必须经过登记，才具有法律效力；如果不登记，不具有物权效力。产权变更也同样如此，不变更登记，不能对外抗辩第三人。
由于传统和习惯，在农村，大家一般都不太重视不动产登记。有不少人觉得农村房屋都是自己住的，而且也不能买卖，登记不登记都一样。有些则是只有土地证，没有房产证。不少人认为只要有土地证就可以认定房屋产权，再进行房屋产权登记是多此一举。真正两证齐全的反而比较少。
鉴于这一情况，在农村进行征地拆迁改造的时候，各地拆迁主体单位认定产权就比较困难。一是没有证书或者证书不齐全的话，权属就不明确。二是由于宅基地的集体土地使用权证是以户为单位的，所以如果没有房产证的话，对房屋产权家庭内部怎么分配的也不清楚。
为此，北京继承律师网北京继承律师认为，遇到这个问题时，实际操作中的普遍做法。具体要分成三种情况。根据不同的情形作出不同的认定：
一是房地两证齐全的。
这种情况下认定房屋所有权人，不应该按照分家析产协议进行认定，而应该按照房产证进行认定。因为原来是通过什么程序认定的产权，在改变原产权主体后，也应该按原来的程序办理变更登记，未经原来程序办理变更登记的，不能改变原产权登记主体，不能对外抗辩第三人。
二是只有土地证、没有房产证的。
如果只有土地证，在这种情况下，家庭内部对房屋进行分家析产，并签订分家析产协议，只要该分家析产协议意思表示真实，内容没有违反法律法规，一般予以认定。也就是说，这时，分家析产协议是能作为认定房屋产权的依据的。
三是房地两证都没有的。
这时，首先需要由国土等相关部门对该宅基地和房屋进行权属调查，并对权属调查结果进行公开，没人提出异议的话，再由当地人民政府出具权属认定结论。同时，根据分家析产协议情况，确定家庭内部成员的具体份额。也就是说，这时分家析产协议也是能作为认定房屋产权的依据的。