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目前我国以房地产设立家族信托的实施障碍

来源:北京继承律师网 作者:北京继承律师 添加时间:2022-02-07 23:59  点击:
       目前我国以房地产设立家族信托的实施障碍:
 
       我国最近十年以来,房地产快速发展,房价也是节节高升,因此房产成为了很多人士的重要财产。但是,纵观我国法律法规的规定,以房产这种高价值的财产设立家族信托却是行不通的。
 
       其一是因为我国的信托财产采取登记生效主义。房产要想成为信托财产,必须将产权转移登记至信托人也就是信托的受托人(信托公司等)名下。但是我国的房屋产权登记中心目前只接受以不动产买卖、赠与、离婚时房产分割及因为继承的房产分割的不动产转移登记。那么,在不动产作为信托财产进行信托财产登记时,因为没有法律的明文规定,则不动产登记机构就不会接受信托人因为信托而进行的信托登记。
 
       在上述情况下,为了以房产设立信托成功登记,往往要采取变通的措施,那就是先把房屋的产权转移到信托人名下,然后再对房产作为信托财产进行登记。在这种情况下,先把房屋过户到信托人名下的方法无非就是通过买卖和赠与的方式。以这两种方式转移房屋的产权都需要缴纳数额不菲的税费。
 
       在买卖房屋中,税收部门要向买卖双方征收的各种税费包括:个人所得税、增值税及附加、印花税、契税等。财产转让所得的个人所得税的税率为20%,交税标准是房产转让的价额减去购买该房屋的成本,就是应纳税额,应纳税额乘以20%就是应当缴纳的个人所得税额。再加上其他的税,可以说以房屋买卖的方式时要缴纳的各种税费是很高的。而以房屋赠与的方式来转移房屋的权属同样要缴纳较高的税赋。
 
       其二是如果采取先把房屋过户至信托人名下,然后再以该财产作为信托财产来设立家族信托时,则信托财产的独立性就会产生疑问。信托制度的一大特征就是信托财产在信托有效设立后,独立于信托人和设立人的财产,从而避免信托财产被信托人和设立人的债权人追索和被强制执行。
 
       信托财产登记在受托人名下,信托财产在法律上就属于了受托人也就是信托人的财产了。既然是信托人的财产,则当信托人欠债或者破产时,其债权人就可以要求以信托财产偿债或者对信托财产申请强制执行。这就使得以先转移房屋的产权至信托人,然后再登记这种方式设立信托产生了极大的风险。
正是以上两个因素,导致在我国以房产设立信托风险很大,需要探讨更为合理的以房产设立信托的方法。
 


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